Останнім часом діяльність компаній-посередників на ринку земель сільськогосподарського призначення привернула підвищену увагу економічних оглядачів і профільних медіа. Причиною стали розбіжності між маркетинговими обіцянками таких сервісів та реальними показниками ринку. Зокрема, аналіз діяльності компанії «Твоє коло», яка позиціонує себе як платформу для інвестування в землю, виявив низку потенційних ризиків, пов’язаних із ціноутворенням, структурою договорів та юридичним супроводом угод.
За даними моніторингу ринку та матеріалами розслідувань видання «Коротко.Про», модель роботи подібних посередників ґрунтується на перепродажі земельних ділянок за цінами, що суттєво перевищують середньоринкові, одночасно із просуванням прогнозів стрімкого зростання вартості землі, які, на думку авторів досліджень, не підтверджуються статистикою останніх років.
Найбільш показовою така ситуація є на Вінниччині. За результатами порівняльного аналізу, оприлюдненого експертами каналу «Останній капіталіст», земельні ділянки, що на відкритому ринку пропонувалися приблизно по 76 тис. грн за гектар, через сервіс «Твоє коло» продавалися вже по 109 тис. грн за гектар. Таким чином, інвестор ще на етапі купівлі сплачує націнку понад 43% від середньоринкової вартості. Аналогічну тенденцію дослідники зафіксували й у Черкаській області, де земельні ділянки із ринковою ціною 160–170 тис. грн пропонувалися покупцям за 201–202 тис. грн.
На думку експертів, окрім офіційної комісії у розмірі 8–12%, компанія фактично включає власну маржу безпосередньо у вартість землі. У результаті актив стає менш ліквідним, а його перепродаж у короткостроковій перспективі може бути ускладненим.
Окремі застереження стосуються юридичних умов договорів. Зокрема, договори управління передбачають необхідність повідомити компанію про намір припинити співпрацю за 14 років (!) до розірвання. У разі продажу земельної ділянки без погодження з посередником або порушення інших умов договору передбачаються штрафні санкції — 30% від вартості земельної ділянки, а також додаткові виплати, пов’язані з орендними платежами. Оскільки такі договори часто посвідчуються нотаріально та реєструються, вони можуть створювати обтяження, що істотно обмежує можливість вільного відчуження земельної ділянки без участі компанії.
Крім того, структура витрат інвестора передбачає сплату компанії 15% від приросту орендної плати та ще 15% від чистого прибутку у разі подальшого продажу землі. На думку аналітиків, це суттєво зменшує фактичну прибутковість інвестиції.
Фінансові розрахунки також демонструють істотну різницю між рекламованою та реальною дохідністю. Якщо у презентаційних матеріалах згадуються показники на рівні 20–25% річних у гривні, то після врахування податків, нотаріальних витрат та всіх комісій фактична прибутковість, за оцінками експертів, у сприятливому сценарії становить близько 11,5% на рік.
При цьому офіційна статистика свідчить, що з моменту відкриття ринку сільськогосподарських земель їхня вартість в Україні зростала приблизно на 5% на рік у доларовому еквіваленті. Це істотно нижче від прогнозів у 15–20%, а подекуди й 30%, які, за словами авторів досліджень, використовуються представниками компанії у публічних виступах та інтерв’ю.
Окремий блок критики стосується механізму формування земельного банку. За даними аналітиків, компанія укладає із власниками паїв договори доручення з виплатою авансових коштів, що фактично обмежує можливість продавати землю іншим покупцям. Це вже стало предметом десятків судових спорів, у яких власники земельних ділянок намагаються оскаржити такі договори, посилаючись на занижену ціну продажу, тоді як компанія, своєю чергою, вимагає через суд відшкодування збитків або компенсації втраченої вигоди.
Аналітики також звертають увагу на ризики участі в так званих REIT-фондах, де інвестор набуває не конкретну земельну ділянку, а частку у портфелі активів. На їхню думку, у такій моделі відсутній достатній контроль за ціною придбання землі фондом, що потенційно створює можливості для завищення вартості активів, операцій із пов’язаними особами або фінансування виплат за рахунок коштів нових інвесторів. Саме ці обставини, на думку окремих експертів, потребують додаткової уваги регуляторів.
У зв’язку з цим представники експертного середовища закликають до більш ретельного аналізу та аудиту подібних моделей управління земельними активами, аби мінімізувати ризики для приватних інвесторів і забезпечити прозорість ринку.
